Loan to Value

Loan to Value (LTV) setzt die Höhe eines Kredits ins Verhältnis zum Wert der dafür gestellten Sicherheit. Ein Darlehen von 6 Millionen Euro auf eine Immobilie im Wert von 10 Millionen Euro entspricht einem LTV von 60 Prozent. Je niedriger die Quote, desto größer der Puffer des Kreditgebers gegen Wertverluste. In der gewerblichen Immobilien- und Objektfinanzierung wird eine LTV-Obergrenze als Kreditauflage vereinbart, und wird sie infolge sinkender Bewertungen überschritten, kann der Kreditgeber Nachbesicherung oder Sondertilgung verlangen, ohne dass der Schuldner je eine Rate verfehlt hätte.

Weil der Nenner ein Gutachtenwert ist, verschiebt bereits eine neue Bewertung die Kennzahl. Entscheidend ist deshalb, wer den Gutachter bestellt, in welchem Rhythmus neu bewertet wird und ob auf den Marktwert oder auf einen vorsichtiger ermittelten Beleihungswert abgestellt wird, der in Deutschland für Pfandbriefbanken gesondert geregelt ist und dauerhafte Eigenschaften des Objekts betont. Ergänzt wird die Kennzahl regelmäßig um eine ertragsbezogene Größe, etwa die Debt Service Coverage Ratio, weil eine Immobilie mit hohem Wert, aber schwacher Vermietung den Kredit trotz komfortabler Quote nicht bedienen kann. Im Unternehmenskauf spielt LTV vor allem bei asset-basierten Finanzierungen eine Rolle, während dort sonst ertragsbezogene Kennzahlen wie Debt/EBITDA im Vordergrund stehen.

Für die Praxis relevant ist die Häufigkeit der Neubewertung, weil eine jährliche Bewertung in einem fallenden Markt zu einem plötzlichen Verstoß führen kann, während eine seltenere Bewertung den Kreditgeber länger im Unklaren lässt. Verhandelt werden deshalb sowohl der Rhythmus als auch die Frage, wer den Gutachter bestellt und wer die Kosten trägt. Ebenso zu regeln ist die Heilungsmöglichkeit, üblicherweise durch Sondertilgung oder Stellung zusätzlicher Sicherheiten innerhalb einer festen Frist.